Putkiremonteissa se, mikä on riskittömintä ostaa, voittaa

Tilaaja pyrkii toteutusmuotoa valitessaan löytämään riskittömimmän vaihtoehdon. Kynnys uuden kokeiluun on suuri, mikäli vaihtoehtoihin liittyy epävarmuutta

Jari Heikkilä (2016) on kirjoittanut erinomaisen diplomityön päätöksentekoprosessin vaikutuksesta rakennushankkeen toteutusmuodon valintaan, jota suoraan sivulta 31 lainaten:

”— tilaaja pyrkii toteutusmuotoa valitessaan löytämään riskittömimmän vaihtoehdon. Kynnys uuden kokeiluun on suuri, mikäli vaihtoehtoihin liittyy epävarmuutta, eikä tilaaja edes harkitse uusien toteutusmuotojen käyttöönottoa, ellei tunne siihen liittyviä ihastuttavuusominaisuuksia”.

Pureudutaan kolmeen kohtaan, joilla epävarmuuteen liittyviä riskejä pienennetään.

Step 1. Päätöksentekotilanteessa pyrimme löytämään riskittömimmän vaihtoehdon

Putkiremonttihanke on aina monimutkainen kokonaisuus taloyhtiölle, johon perinteinen kokonaishintainen kilpailu-urakointi tarjoaa tutun toimintatavan. Eteneminen tapahtuu tutun sapluunan kautta: jokaiselle vaiheelle on olemassa sisältö ja aikataulu.

Putkiremontin vaiheittainen rakentuminen tuo vertailtavat vaihtoehdot päätettäväksi hallitussa järjestyksessä. Myös budjetti tarkkenee tarjousten myötä.

Monissa vaihtoehtoisissa toteutustavoissa suunnittelu- ja toteutusvaihe limitetään. Tällöin joka vaihetta ei pystytä kilpailuttamaan valmiilla tiedoilla, vaan lähtötietoihin perustuvien arvioiden osuus kasvaa ja taloyhtiön on enemmän luotettava kumppaneiden asiantuntijuuteen.

Kun huomioi yleisesti putkiremontissa tunnistetut taloyhtiön tavoitteet (mukaillen Heikkilä, 2016):

aikataulun varmuus,
kustannusten varmuus,
suunnitteluratkaisujen laatu,
suunnitteluratkaisujen toteuttamisen varmuus,
hankkeen joustavuus ja ohjattavuus sekä
tilaajan työmäärät ja vastuut,

ja taloyhtiön hallituksen vastuun päätöksistä, voi taloyhtiölle syntyä tunne oman roolin siirtymisestä kuskin paikalta apukuskiksi. On luotettava, että hankekumppanit ajavat taloyhtiön etua. Tunne lisää vaihtoehtoisesta toteutustavasta muodostuvaa riskin kokemusta.

Step 2. Esitellään ihastuttavuusominaisuudet

Riskin lieventämiseksi on esiteltävä vaihtoehtoisten toteutustapojen ihastuttavuusominaisuudet tarjoamalla ratkaisut kilpailu-urakoinnin keskeisimpiin kipupisteisiin.

Kilpailu-urakoinnin heikoin kohta on se, että putkiremontin toteutuva hinta ja suunnitteluratkaisut määräytyvät vasta toteutuksen aikana tai vasta sen jälkeen.

Koska putkiremontti on oikeasti hyvin toistettava rakennushanke, voidaan vaihtoehtoisilla toteutustavoilla tarjota seuraavat ratkaisut jo hankesuunnitteluvaiheen jälkeen:

Suunnitteluratkaisut

Vaikka teknisiä toteutusratkaisuita putkiremontille on lukuisia, on hankesuunnitelman perusteella aina löydettävissä parhaat suunnitteluratkaisut kattaa haluttu sisältö.

Kun perinteisesti valmiit suunnitteluratkaisut esitellään pitkän toteutussuunnitteluvaiheen jälkeen, voidaan taloyhtiölle tuottaa nopeastikin luonnos taloyhtiön tarpeisiin sopivista, valmiiksi yhteensovitetuista ja viranomaisten hyväksymistä suunnitteluratkaisuista. Näitä voidaan hioa ja tarkentaa myöhemmin toteutussuunnitteluvaiheessa.

Tämä tarjoaa taloyhtiölle paremman mahdollisuuden osallistua suunnitteluvaiheeseen ja ymmärtää valittujen suunnitteluratkaisuiden syitä.

Kustannukset

Valmiiden suunnitteluratkaisuiden avulla hankesuunnitelmasta voidaan muodostaa nopeasti pääosin pitävä kokonaishinta. Taloyhtiö saa näkymän putkiremontin hintarakenteeseen tarkkuudella, jota perinteisesti saadaan vasta juuri ennen toteutusvaihetta urakoitsijakilpailutuksen jälkeen.

Muodostettua kokonaishintaa voidaan käyttää hienosäätämään hankkeen sisältöä tilaajan budjetin mukaiseksi. Teknisten suunnitteluratkaisuiden lisäksi putkiremonttikokonaisuus koostuu pintatöistä ja kalusteista.

Tähän tarpeeseen taloyhtiölle voidaan tarjota vaihtoehtoisia laatutasosapluunoita, joista on helppo valita taloyhtiölle sopivin. Yhtä lailla, pintojen kunnostustarvetta esimerkiksi yleisissä tiloissa voidaan ohjata tilakohtaisesti taloyhtiön budjetin mukaisesti.

Vaihtoehtoisen kokonaisuuden hintataso voidaan peilata toteumatietoon. Jälkilaskennan kautta saadaan vertailua samankaltaisen hankkeen toteutuneista kustannuksista perinteisellä kokonaishintaisella kilpailu-urakoinnilla tehtynä.

Aikataulu ja hankkeen ohjattavuus

Taloyhtiön budjettiin sopiva putkiremonttikokonaisuus yhteensovitettuineen suunnitelmaratkaisuineen luo perustan hankkeen pitävälle aikataululle.

Putkiremontin kulku ja päätöksentekopisteet ovat tunnetut, jolloin taloyhtiön roolia voidaan rakentaa oikeissa kohtaa osallistavaksi niin suunnittelu- kuin toteutusvaiheissakin.

Taloyhtiö voi turvallisin mielin luottaa hankkeen aikataulun mukaiseen etenemiseen sekä siihen, että taloyhtiön tarve huomioidaan oikealla tavoin hankkeen aikana, jolloin kokemus vaikutusmahdollisuuksista kasvaa.

Step 3. ”14 vuorokauden vaihto- ja palautusoikeus”

Ei riitä, että vaihtoehtoinen toteutustapa tarjoaa etuja. Valinnan kynnystä täytyy madaltaa tarjoamalla ”palautusokeus”, jolloin taloudellinen riski valinnasta on minimaalinen ja kokemus siitä, että voi palata takaisin, säilyy.

Taloyhtiön putkiremontissa tämä voi tarkoittaa esimerkiksi edullista konsultaatioviikkoa hankesuunnitteluvaiheen jälkeen. Taloyhtiön teettämän hankesuunnitelman perusteella voidaan esittää vaihtoehtoisen toteutustavan kustannusrakenne, tekniset ratkaisut ja alustava aikataulu.

Mikäli taloyhtiö ei halua edetä, realisoituu riski taloyhtiölle nimellisenä korvauksena tehdystä työstä. Tässäkin tapauksessa taloyhtiö saa kattavan tietopaketin putkiremonttihankkeen raameista, jota voidaan hyödyntää jatkossa.

Mikäli taloyhtiö päättää edetä konsultaatioviikon jälkeen, ovat edellytykset lähteä edistämään putkiremonttihanketta jo olemassa ja toteutussuunnittelu voidaan aloittaa hyvinkin nopeasti.