Kiinteistön hallittu korjaussuunnitelma syntyy tiiviissä yhteistyössä taloyhtiön ja isännöitsijän kesken
Kirjallisuudessa isännöitsijän tärkeimmiksi tehtäviksi nousevat tiivistettynä:
- huolehtia kiinteistön pidosta,
- hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa,
- vastata, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja
- antaa hallitukselle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.
Yksi keskeisimmistä osakokonaisuuksista on ylläpitää kiinteistön kuntoa ja korjauksilla varmistaa, että kiinteistön arvo säilyy. Tarpeelliset korjaustarpeet kirjataan korjaustarvesuunnitelmaan, josta yhtiökokoukselle selviää remontointitarpeiden sisältö ja aikataulu tuleville 5-10 vuosille. Esimerkiksi putkiremontti käynnistetään korjaustarvesuunnitelman pohjalta.
Väitän, että jokaisen taloyhtiön tahtotila on sama niin putkiremontissa kuin korjaustoimenpiteissä yleensäkin: pystyä toteuttamaan pakolliset remontit mahdollisimman hallitusti ja säilyttää asuminen mahdollisimman kokonaisedullisena.
Jotta korjaustarvesuunnitelma saadaan laadittua riittävän kattavasti ja realistisesti sekä toimittua kiinteistön parhaaksi, on ehdottomasti yksi tärkeimmistä seikoista taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän välinen luottamuksellinen yhteistyö. Avoin vuorovaikutus yhdistää hallitusten jäsenten kyvyt sekä isännöitsijän kokemuksen, ammatillisen taustan ja laajan verkoston. Remontointitarpeista uskalletaan puhua, mutta ajatuksia pystytään myös haastamaan ja aidosti pohtia, mikä olisi parasta kiinteistölle?
Hallitus määrittää isännöitsijän roolin putkiremonttihankkeeseen
Taloyhtiöjuridiikan mukaan vastuu putkiremontin edistämisestä on taloyhtiön hallituksella. Hallituksen tehtävänä on muun muassa suunnitella remontti, hoitaa viranomaisyhteistyö, hankkia rahoitus ja kilpailuttaa remontin osakokonaisuuksia. Hallitus voi käyttää isännöitsijää apuna siinä laajuudessa kuin haluaa.
On sanomattakin selvää, että onnistunut putkiremontti rakennetaan tiiviissä yhteistyössä taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän kesken. Mielenkiintoista onkin pohtia, miksi niin usein yhteistyö rakennetaan perinteisen kokonaishintaisen urakoinnin kautta?
Taloyhtiön tavoitteeksi voi luetella riskien minimoinnin. Putkiremonteissa tämä tarkoittaa toteutustavan valintaa: riskittömin voittaa. Riskittömyydellä tarkoitetaan sitä, että riskit joko tunnetaan tai ne voidaan ennustaa.
Isännöitsijän intressinä voi nähdä oman kokemuksen ja verkoston hyödyntämisen taloyhtiön hyväksi. Mitä enemmän taloyhtiö kokee saavansa apua oikea-aikaisesta isännöinnistä, sitä tiiviimmäksi yhteistyö voi kehittyä ja luottamus syventyä.
Helpoiten putkiremontti etenee, kun tehdään niin kuin ennenkin. Perinteinen kokonaishintainen urakointi tunnetaan toteutustapana läpikotaisin. Se on taloyhtiölle näennäisesti riskitön tiukan kilpailuttamisen kautta. Valinta tehdään aina perustuen yhdenmukaistettuun vertailuun. Isännöitsijällä on yleisimmin kokemusta tästä toteutustavasta, joten taloyhtiön tarpeita on helppo palvella.
Voisimmeko me päätoteuttajana tukea isännöitsijän ja taloyhtiön keskinäisen luottamuksen rakentumista?
Päätoteuttajana pohdin, miten me voisimme auttaa parhaiten isännöitsijän ja taloyhtiön välisen luottamuksen lujittumista yhä tiiviimmäksi.
Tehokkaimmin se onnistuu vaihtoehtoisilla toteutustavoilla. Ne tarjoavat sellaisia etuja heti hankesuunnitteluvaiheen jälkeen, joihin perinteinen kilpailu-urakointi ei pysty. Kilpailu-urakoinnin heikko kohta on, että putkiremontin toteutuva hinta ja suunnitteluratkaisut määräytyvät vasta toteutusvaiheessa. Vaikka putkiremontti rakentuu näennäisesti riskittömästi pala palalta, jäävät luottamuksen kannata kriittiset aiheet epäselviksi, kuten pitääkö aikataulu, mitä tämä todellisuudessa maksaa ja kuinka paljon lisä- ja muutostöitä tulee.
Siksi vaihtoehtoiset toteutustavat, kuten esimerkiksi toteutussuunnittelun ja toteutuksen yhdistävä TÄSMÄ® -putkiremonttimme voivat tuoda seuraavia etuja parantaen keskinäistä luottamusta.
1 Nopeus
Putkiremontin siintäessä horisontissa aika on rahaa. Yhdistämällä toteutussuunnittelu ja toteutus yhdeksi kokonaisuudeksi voidaan hankkeen kestoa lyhentää ilman, että itse suunnittelun tai toteutuksen työtä tarvitsee kiirehtiä. Putkiremontin kulku ja päätöksentekopisteet ovat tunnetut, jolloin taloyhtiön roolia voidaan rakentaa oikeissa kohtaa osallistavaksi. Taloyhtiö voi turvallisin mielin luottaa hankkeen aikataulun mukaiseen etenemiseen sekä siihen, että taloyhtiön tarve huomioidaan oikealla tavoin hankkeen aikana, jolloin vaikutusmahdollisuudet kasvavat.
2 Räätälöinti
Taloyhtiön ja sen osakkaiden tarpeet ovat aina yksilölliset, joihin putkiremontin suunnitelmat perustuvat. Perinteisesti valmiita suunnitteluratkaisuja ollaan totuttu näkemään vasta pitkähkön toteutussuunnitteluvaiheen jälkeen. TÄSMÄ® tyyppisessä kokonaisvastuurakentamisen mallissa taloyhtiölle voidaan tuottaa nopeastikin luonnos tarpeisiin sopivista, valmiiksi yhteensovitetuista ja viranomaisten hyväksymistä suunnitteluratkaisuista. Kokonaisuutta voidaan hioa vaikka tilakohtaisesti ja määrittää taloyhtiön budjettiin sopivat laatutasot.
Onnistuneessa putkiremontissa tärkeintä on selkeät roolit. Kun esimerkiksi toteutussuunnittelu ja toteutus yhdistetään, rakentuu putkiremontin organisaatio kokonaisvastuullisen urakoitsijan ympärille. Se selkeyttää rooleja. Taloyhtiölle asiat tulee helposti päätettäväksi oikeaan aikaan, kun taas taustatyön ja ratkaisuehdotusten kokoamisen KVR-urakoitsija hoitaa itsenäisesti.
4 Huolettomuus
Kukapa ei haluaisi huoletonta putkiremonttia? Yhdistämällä suunnittelun ja toteutuksen kokonaisvastuullisesti, ei taloyhtiön tarvitse stressata aikataulusta, laadusta tai palvelusta. Ennen toteutussuunnittelua laadittu yksi sopimus kuvaa tulevan hankkeen tavoitteet ja laatutason. Sen jälkeen se pidetään, mikä on luvattu, eikä aikaa tarvitse käyttää sisällön muokkaamiseen.
5 Pitävä hinta
Jo hankesuunnitelman perusteella taloyhtiö saa näkymän putkiremontin hintarakenteeseen tarkkuudella, jota perinteisesti saadaan vasta urakoitsijakilpailutuksen jälkeen. Muodostettua kokonaishintaa voidaan käyttää hienosäätämään hankkeen sisältöä tilaajan budjetin mukaiseksi, jolloin esimerkiksi putkiremontin rahoitustarve saadaan tarkaksi jo ennen toteutussuunnitteluun ryhtymistä.
Putkiremonttihankkeissa tavoitteemme on sama. Luoda yhä avoimempaa, sujuvampaa ja rooleiltaan selkeämpää putkiremontointia, jotta se olisi hankkeena helpompi meille jokaiselle.
